FIRPTA 2026 — Was deutsche Verkäufer einer Florida-Immobilie wissen müssen

Eine 15-prozentige US-Quellensteuer beim Verkauf Ihrer Florida-Immobilie ist keine Zusatzsteuer — sondern ein Einbehalt, den Sie später größtenteils zurückholen können. Wenn Sie den Prozess kennen.

Wer als deutscher, österreichischer oder Schweizer Eigentümer eine Immobilie in Florida verkauft, stößt früher oder später auf vier Buchstaben: FIRPTA. Der Foreign Investment in Real Property Tax Act verpflichtet den Käufer, 15 Prozent des Verkaufspreises an den IRS abzuführen — bevor der Verkäufer sein Geld sieht. Für Verkäufe im Wert von 500.000 bis 2 Millionen US-Dollar bedeutet das eine einbehaltene Steuer zwischen 75.000 und 300.000 Dollar. Die gute Nachricht: In den meisten Fällen holt sich der Verkäufer einen erheblichen Teil davon zurück. Dieser Artikel erklärt, wie FIRPTA 2026 funktioniert, welche Erleichterungen greifen und was Sie schon vor der Kaufvertragsunterzeichnung bedacht haben sollten.

Was FIRPTA genau ist — und warum es existiert

FIRPTA wurde 1980 eingeführt, weil der US-Gesetzgeber feststellte, dass ausländische Eigentümer ihre Gewinne aus US-Immobilien oft unversteuert ins Heimatland mitnahmen. Die Lösung war einfach und wirksam: Der Käufer — nicht der Verkäufer — wird zum verlängerten Arm der Steuerbehörde. Er behält einen festen Prozentsatz vom Bruttoverkaufspreis ein und führt diesen innerhalb von 20 Tagen nach Closing direkt an den IRS ab. Für den Käufer ist das keine Option, sondern Pflicht. Wer seiner Einbehaltungspflicht nicht nachkommt, haftet persönlich für die Steuer.

Entscheidend zu verstehen: FIRPTA ist keine eigene Steuer. Es ist lediglich ein Vorauseinbehalt auf die tatsächliche Einkommensteuer, die auf den Veräußerungsgewinn anfällt. Ihre echte Steuerlast berechnet sich erst mit der US-Steuererklärung im Folgejahr — oft deutlich niedriger als der 15-Prozent-Einbehalt.

Die drei Einbehalts-Stufen — 0, 10 oder 15 Prozent

Welcher Satz gilt, hängt vom Verkaufspreis und von der geplanten Nutzung durch den Käufer ab. Die Regel ist sauber gestaffelt:

Bis 300.000 USD	0 % Einbehalt — wenn der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen wird
300.001 – 1.000.000 USD	10 % Einbehalt — bei Hauptwohnsitz-Nutzung durch den Käufer
Über 1.000.000 USD	15 % Einbehalt — unabhängig von der Nutzung
Vermietungs- oder Investmentimmobilie	15 % Einbehalt — unabhängig vom Preis

Die „Hauptwohnsitz-Regel” hat eine klare Definition: Der Käufer oder ein Familienmitglied muss die Immobilie in jedem der ersten zwei Jahre nach Kauf mindestens 50 Prozent der Zeit bewohnen, in der sie überhaupt von irgendjemandem bewohnt wird. Diese Erklärung ist Teil des Closing-Dokuments und haftungsrelevant — falsche Angaben machen den Käufer persönlich steuerpflichtig.

Der typische Zeitplan — von Angebot bis Rückerstattung

Viele deutsche Verkäufer unterschätzen, wie lang der gesamte Prozess dauert. Ein realistischer Zeitstrahl sieht so aus:

• Vor Closing: Ihre ITIN muss vorhanden sein oder beantragt werden. Ohne Tax Identification Number keine Rückerstattung — und eine ITIN-Beantragung dauert 7 bis 11 Wochen beim IRS.
• Closing-Tag: Der Title Company oder Closing Attorney behält 15 Prozent des Kaufpreises ein. Sie erhalten nur 85 Prozent des Verkaufserlöses.
• Innerhalb 20 Tagen nach Closing: Der Käufer (bzw. dessen Closing Agent) überweist den Einbehalt an den IRS per Form 8288 und 8288-A.
• Januar–Juni des Folgejahres: Sie reichen Ihre US-Steuererklärung ein (Form 1040-NR) und beantragen die Rückerstattung der Differenz zwischen Einbehalt und tatsächlicher Steuer.
• Juli–November des Folgejahres: Der IRS bearbeitet Ihre Erklärung und überweist die Rückerstattung. Realistisch rechnen Sie mit 4 bis 8 Monaten Bearbeitungszeit.

In Summe dauert es vom Closing bis zur Rückerstattung der überhöhten Einbehaltung zwischen 12 und 18 Monaten. Diese Liquiditätslücke muss finanziell eingeplant werden.

Withholding Certificate — der Weg zur frühen Reduzierung

Wenn Sie erwarten, dass Ihre tatsächliche Steuerlast deutlich unter dem 15-Prozent-Einbehalt liegt (etwa weil Sie die Immobilie nur mit geringem Gewinn verkaufen oder sogar einen Verlust machen), können Sie vorab ein Withholding Certificate beim IRS beantragen. Das Formular heißt 8288-B und muss vor Closing eingereicht werden.

Wird das Zertifikat genehmigt, darf der Käufer statt 15 Prozent nur den Betrag einbehalten, den der IRS als realistische Steuerlast bestätigt. Bei einem Verkauf ohne Gewinn kann das bedeuten: 0 Dollar Einbehalt. Die Bearbeitungszeit beim IRS beträgt aktuell 90 Tage und sollte entsprechend früh in den Verkaufsprozess eingeplant werden.

Was Sie als Verkäufer jetzt konkret tun sollten

Sechs bis neun Monate vor Verkauf

• ITIN beantragen, falls noch nicht vorhanden — ohne ITIN keine Rückerstattung
• Alle Belege zu Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Renovierungen und Abschreibungen zusammenstellen
• US-Steuerberater mit DACH-Erfahrung auswählen — Florida hat mehrere Kanzleien, die sich auf europäische Eigentümer spezialisiert haben
• Verkaufspreis-Szenarien durchrechnen: Wo liegt Ihr tatsächlicher Veräußerungsgewinn?

Bei Listing und Offer

• Closing Company auswählen, die FIRPTA-Erfahrung hat — nicht jede kann das sauber
• Withholding Certificate prüfen, falls Ihre Steuerlast unter 15 Prozent liegen dürfte
• Closing-Disclosure sorgfältig lesen, bevor Sie unterschreiben
• Bank-Informationen für die spätere IRS-Rückerstattung vorbereiten

Nach Closing

• Kopien aller Closing-Dokumente und Form 8288-A aufbewahren — diese brauchen Sie für die Steuererklärung
• Form 1040-NR im Folgejahr einreichen, idealerweise so früh wie möglich
• Deutsche Steuererklärung nicht vergessen: Der Veräußerungsgewinn ist in Deutschland anzugeben, die US-Steuer wird angerechnet

Die häufigsten Fehler — und wie Sie sie vermeiden

Aus den Fällen, die wir in den letzten Jahren begleitet haben, kristallisieren sich drei wiederkehrende Stolperstellen heraus:

ITIN-Beantragung zu spät. Ohne ITIN kann keine Steuererklärung abgegeben werden — und ohne Steuererklärung keine Rückerstattung. Viele Verkäufer denken erst nach Closing an die ITIN und verlängern damit den Rückerstattungsprozess um Monate. Die Beantragung sollte spätestens bei Unterzeichnung des Listing-Vertrags angestoßen werden.

Falsche Annahme der „Hauptwohnsitz-Regel”. Ob Sie 10 oder 15 Prozent Einbehalt haben, hängt nicht von Ihrer Nutzung ab, sondern von der geplanten Nutzung durch den Käufer. Viele Verkäufer gehen davon aus, sie könnten den niedrigeren Satz beanspruchen, weil sie selbst die Immobilie bewohnt haben — das ist ein Missverständnis.

Kein Withholding Certificate trotz niedriger Steuerlast. Wer die Immobilie mit geringem Gewinn oder Verlust verkauft, lässt mit einem vorzeitigen Einbehalt oft sechsstellige Beträge monatelang beim IRS liegen. Das Withholding Certificate ist Aufwand, lohnt sich aber ab einer Einbehaltungsdifferenz von etwa 20.000 Dollar meist deutlich.

FIRPTA im Kontext — wo der Artikel vertieft

FIRPTA ist nur ein Baustein im größeren Rahmen von Steuern und Recht beim Florida-Immobilienkauf. Je nach Ausgangslage sind weitere Themen relevant: Die US-Erbschaftsteuer trifft Nicht-Residenten ab 60.000 USD Freibetrag besonders hart — Gestaltung über LLC und Trusts kann sie vermeiden. Wer hingegen gerade vor dem Kauf steht, sollte den kompletten Rahmen in unserem Überblick Steuern und Recht beim Florida-Immobilienkauf lesen. Und wer bisher nicht verkaufen wollte, aber mit dem Gedanken spielt, findet in Verkaufen aus Deutschland unseren kompletten Remote-Begleitprozess.

Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die FIRPTA-Regelungen werden vom IRS jährlich angepasst; der Artikel bezieht sich auf den Stand April 2026. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir ein Gespräch mit einem US-Steuerberater und uns als Ihrem deutschsprachigen Immobilienansprechpartner vor Ort.