Condos in Florida — HOA und Milestone Inspections nach Surfside

Seit dem Einsturz der Champlain Towers South in Surfside im Juni 2021, bei dem 98 Menschen starben, hat Florida die Regeln für Condo-Eigentümer und -Käufer grundlegend geändert. Für DACH-Käufer, die ein Condo in Florida erwägen — sei es als Zweitwohnsitz, Ferienvermietung oder Investment — ist das Thema unverzichtbar. Die neuen Pflichten können den Unterhalt eines Condos dramatisch verteuern, und wer sie beim Kauf übersieht, erlebt oft nach dem Closing eine böse Überraschung.

Milestone Inspections — was genau verlangt wird

Seit dem Surfside Condo Safety Act (SB 4-D, 2022) und folgenden Gesetzen müssen Condo-Gebäude mit drei oder mehr Etagen in Florida verpflichtende Milestone Inspections durchlaufen. Das ist eine umfassende strukturelle Inspektion durch einen lizenzierten Ingenieur, die den Gesamtzustand des Gebäudes bewertet — Fundament, tragende Strukturen, Dach, Fassade, Balkone, Waterproofing.

Die erste Inspektion ist fällig, wenn das Gebäude 30 Jahre alt ist (bzw. 25 Jahre in Küstennähe im Abstand von drei Meilen zur Küste). Danach alle 10 Jahre wiederholt. Eine zweite Phase, die Phase II Inspection, folgt bei auffälligen Befunden und verlangt detailliertere Tests wie Materialproben aus dem Beton. Die Ergebnisse müssen dem Condo Board, den Eigentümern und dem lokalen Bauamt vorgelegt werden.

Structural Integrity Reserve Study (SIRS)

Parallel verlangt das Gesetz eine Structural Integrity Reserve Study (SIRS), die bis Ende 2024 für alle Condo-Gebäude ab drei Etagen vorliegen musste. Diese Studie ermittelt, wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft in den kommenden zehn Jahren für strukturelle Reparaturen und Maintenance zurücklegen muss. Das Ergebnis: Reserve-Assessments — also monatliche oder jährliche Sonderzahlungen aller Eigentümer — sind oft dramatisch gestiegen.

In extremen Fällen sind monatliche HOA-Gebühren von 500-800 USD vor Surfside auf 1.500-2.500 USD nach der SIRS gestiegen. Bei älteren Gebäuden mit aufgeschobenem Wartungsstau können Sonder-Assessments (Einmalzahlungen für akute Reparaturen) 20.000-100.000 USD pro Einheit erreichen — fällig innerhalb weniger Monate.

Was das für Käufer bedeutet

Wer in Florida ein Condo kauft, muss vor dem Closing drei Dokumente sorgfältig prüfen: die letzte Milestone Inspection (falls vorliegend), die aktuelle Structural Integrity Reserve Study und die letzten drei Jahre HOA-Protokolle. Nur so erkennen Sie, ob ein akutes Sonderassessment droht oder ob die Reserven ausreichen.

Unsere Standard-Prüfung bei jedem Condo-Kauf umfasst:

• Anforderung der aktuellen Milestone Inspection und SIRS
• Sichtung der letzten 12 Monate Board-Protokolle auf geplante Assessments
• Review des HOA-Budgets und der Reserve-Fonds
• Kontrolle der Financial Statements (sind sie durchgeprüft von einem CPA?)
• Prüfung anstehender Building Code Upgrades
• Versicherungs-Status des Gebäudes (Master Policy)

Findet sich in diesen Unterlagen Anlass zur Sorge, kommt entweder Nachverhandlung zum Einsatz (Preisreduktion in Höhe des erwarteten Assessments) oder Rücktritt innerhalb der Inspection Period. In mehreren Fällen pro Jahr raten wir Kunden aktiv von einem bestimmten Condo ab, weil die wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zu groß geworden sind.

Welche Condos weiterhin attraktiv sind

Trotz aller Verschärfungen sind Condos in Florida keineswegs generell problematisch. Drei Profile bleiben attraktiv: Neubau-Condos (unter 10 Jahre alt, noch keine großen Reserve-Lücken), kleine Condos unter drei Etagen (nicht Milestone-pflichtig), und gut verwaltete ältere Gebäude mit bereits gemachten Großreparaturen und aufgestockten Reserven. Wir identifizieren für unsere Kunden gezielt diese Profile und filtern kritische Objekte heraus.

Siehe auch

• Home Inspection — Ihre Absicherung vor dem Closing
• Property & Hurricane Insurance
• Sarasota — Condo-Markt an der Gulf Coast

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