Steuerliche Aspekte

Steuerausländer in USA

Steuerausländer in USA werden im Verkaufsfalle 15% des Verkaufspreises gem. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980) durch die Title Company vorläufig als Quellensteuer (Witholding tax) einbehalten, um etwaige Steuerverpflichtungen abzusichern. Als Ausländer ist man in USA beschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass der Gewinn aus Immobilientransaktionen mit einer Steuererklärung 1040NR im Folgejahr erklärt werden muss. Die Abgabe der Steuererklärung ist immer erst im Folgejahr möglich! Die Einbehaltung entbindet nicht von der Abgabe der entsprechenden Steuererklärung.

Beispiel:

Verkauf der Immobilie am 20.04 2015
Abgabe Steuererklärung 31.01.2016
Rückzahlung zu erwarten: ca. April 2016

Hinsichtlich der Einbehaltung gibt es eine Ausnahme: Handelt es sich beim Erwerber um einen natürliche US Person (d.h. Citizen oder Greencard Inhaber) und plant diese das Objekt als Residenz (Hauptwohnsitz) zu nutzen, wird auf die Einbehaltung verzichtet, wenn der Erwerber hierfür eine schriftliche Erklärung (z.B. Formular BAWE-FAR) abgibt und der Verkaufspreis weniger als $300,000 beträgt. Das entscheidende daran ist die Tatsache, dass alleine die Intention des Erwerbers entscheidend ist, nicht die des Verkäufers.

Sonderfall “Withholding Certificate”

Darüber hinaus kann die Einbehaltung reduziert bzw. verkürzt werden, wenn der Verkäufer vor dem Closingtermin ein sog. “Withholding Certificate“ bei der IRS beantragt. Es wird empfohlen einen auf diese Tätigkeiten spezialisieren CPA zu beauftragen. Hierbei wird der durch die Transaktion erzielte voraussichtliche Gewinn ermittelt und die IRS gebeten die Quellensteuer auf die voraussichtliche Steuerlast (ggf. auf “0″) zu reduzieren. Wichtig hierbei ist, dass der Nachweis der Beantragung durch den CPA VOR dem Closingtermin bei der Titlecompany vorliegt und eine Reduzierung von mindestens 10% der einzubehaltenden Summe erfolgt. Es muss dennoch einen Steuererklärung 1040NR im Folgejahr abgegeben werden.

Sobald das Withholding Certificate von der IRS erteilt wird, wird die entsprechende Summe von der Title Company ausgezahlt. CPA berechnen für ein Withholding Certificate je nach Aufwand zwischen $500 und $2,500.

Beispiel:

Verkauf der Immobile am 20.04.2015 für $1 Mio.
Beantragung des Withholding Certificate 20.04.2015
Voraussichtliche Steuerlast auf den Gewinn: 5% des Verkaufspreises
Zusätzliche Kosten für den CPA zur Beantragung des Certificates: ca. $500 – 800,-
20.04.2015: Verkäufer erhält $850,000 ausgezahlt
20.06.2015: IRS erteilt das Certifiate, dass nur 5% einbehalten werden müssen
20.06.2015: Title Company zahlt $100,000 an Verkäufer aus, $50,000 werden an die IRS abgeführt.
31.01.2016: 1040NR wird abgegeben, entgültige Steuerlast beträgt $40,000
ca. April 2016: IRS erstattet $10,000 aus den einbehaltenen $50,000

Letztendlich reduziert eine Withhold Certificate nicht die entgültige Steuerlast. Das Certificate reduziert nur die beim Closing einzubehaltende Abschlagssumme.

 

Transaktion abgeschlossen

Wir arbeiten ausschliesslich mit auf internationale Vorgänge spezialisierten US-Anwälten und CPAs zusammen.

Sea to Sky Realty

Ihr deutscher Ansprechpartner für alle Fragen rund ums Thema Florida Immobilien.

Axel and Bea Weiss
Bradenton, Florida 34205

Phone USA: (941) 866 1666
Phone D: +49-(89)-420 95 6465 (15:00 – 21:00 Uhr MEZ) |

Wir würden uns freuen, von Ihnen zu hören!

We would like to hear from you. Just give us some info and we'll be in touch shortly...