Steuerliche Aspekte

Steuerliche Aspekte

Für Foreign Persons werden im Verkaufsfalle 10% des Verkaufspreises gem. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980) durch die Title Company vorläufig als Quellensteuer (Witholding tax) einbehalten, um etwaige Steuerverpflichtungen abzusichern. Als Ausländer ist man in USA beschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass der Gewinn aus Immobilientransaktionen mit einer Steuererklärung 1040NR im Folgejahr erklärt werden muss. Die Abgabe der Steuererklärung ist immer erst im Folgejahr möglich! Die Einbehaltung entbindet nicht von der Abgabe der entsprechenden Steuererklärung.

Beispiel:

Verkauf der Immobilie am 20.04 2011

Abgabe Steuererklärung 31.01.2012

Rückzahlung zu erwarten: ca. April 2012

Hinsichtlich der Einbehaltung gibt es eine Ausnahme: Handelt es sich beim Erwerber um einen natürliche US Person (d.h. Citizen oder Greencard Inhaber) und plant diese das Objekt als Residenz (Hauptwohnsitz) zu nutzen, wird auf die Einbehaltung verzichtet, wenn der Erwerber hierfür eine schriftliche Erklärung (z.B. Formular BAWE-FAR) abgibt und der Verkaufspreis weniger als $300,000 beträgt. Das Entscheidende daran ist die Tatsache, dass alleine die Intention des Erwerbers entscheidend ist, nicht die des Verkäufers.

Darüber hinaus kann die Einbehaltung reduziert bzw. verkürzt werden, wenn vor dem Closingtermin ein sog. “Withholding Certificate“  bei der IRS beantragt wird. Es wird empfohlen einen auf diese Tätigkeiten spezialisieren CPA zu beauftragen. Hierbei wird der durch die Transaktion erzielte voraussichtliche Gewinn ermittelt und die IRS gebeten die Quellensteuer auf die voraussichtliche Steuerlast (ggf. auf “0″) zu reduzieren. Wichtig hierbei ist, dass der Nachweis der Beantragung durch den CPA VOR dem Closingtermin bei der Titlecompany vorliegt und eine Reduzierung von mindestens 10% der einzubehaltenden Summe erfolgt. Es muss dennoch einen Steuererklärung 1040NR im Folgejahr abgegeben werden.

Sobald das Withholding Certificate von der IRS erteilt wird, wird die entsprechende Summe von der Title Company ausgezahlt.

Beispiel:

Verkauf der Immobile am 20.04.2011 für $1 Mio.

Beantragung des Withholding Certificate 20.04.2011

Voraussichtliche Steuerlast auf den Gewinn: 5% des Verkaufspreises

Zusätzliche Kosten für den CPA zur Beantragung des Certificates: ca. $500 – 800,-

20.04.2011: Verkäufer erhält $900,000 ausgezahlt

20.06.2011: IRS erteilt das Certifiate, dass nur 5% einbehalten werden müssen

20.06.2011: Title Company zahlt $50,000 an Verkäufer aus

31.01.2012: 1040NR wird abgegeben, entgültige Steuerlast beträgt nur $40,000

ca. April 2012: IRS erstattet $10,000 aus den einbehaltenen $50,000

Transaktion abgeschlossen

Wir arbeiten ausschliesslich mit auf internationale Vorgänge spezialisierten US-Anwälten und CPAs zusammen.

Sea to Sky Realty

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