REO / Bank Owned / Short Sales

1.) REO / Bank Owned / Foreclosures (auch post-Foreclsoure, also nach der Zwangsversteigerung)

foreclosureREO / Bank Owned properties befinden sich im Eigentum der kreditgebenden Bank und werden von dieser veräußert.

VORTEILE:

a.) Der Angebotspreis wurde von der Bank festgelegt und ist oft am unteren Ende vergleichbarer Objekte.

b.) Schnell: Ein Closing kann innerhalb weniger Tage / Wochen stattfinden.

NACHTEILE:

a.) Die staatlichen Hypothekenfinanzierer Fannie Mae, Freddie Mac sowie HUD berücksichtigen in den ersten Tagen (üblich 2 Wochen), sog. “First look initiative” oder ähnlich, nachdem ein Objekt auf den Markt kommt, häufig ausschließlich Angebote von Personen, die das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen werden. Investoren, Zweitwohnungsbesitzer etc. werden erst nach Ablauf der Frist zugelassen, die Kriterien sind unterschiedlich. Bei kleineren Banken findet man das seltener, bei FannieMae, FreddieMac und HUD (fast) immer.

In der Praxis ist das Objekt somit erst nach Ablauf der Frist für Ausländer als Zweitwohnsitz verfügbar.

b.) Es kann zu einem Bieterwettstreit kommen. Neben Höhe des Angebotspreises ist auch die solide Finanzierung wichtig. Banken wollen IMMER einen Finanzierungsnachweis mit dem Angebot. Durch die niedrigen Zinsen ist viel Geld im Umlauf, Angebote mit Finanzierungsvorbehalten kommen in der Praxis kaum zum Zug.

c.) Banken modifizieren Standardverträge einseitig zu ihren Gunsten. Prüfung durch sachkundigen Makler / Anwalt essentiell.

d.) Objekte sind teilweise in einem nicht finanzierungsfähigen Zustand (substantielle Schäden). Dies kann aber auch ein Vorteil für einen Barzahler sein, weil Konkurrenten wegfallen.

WIE KANN MAN FORECLOSURES ERFOLGREICH KAUFEN?

a.) Das Wichtigste ist eine Vertretung auf der Käuferseite durch einen in REO Fragen erfahrener Immobilienmakler. Es müssen schnell und direkt konkrete Entscheidungen getroffen werden. Interessant gepreiste Objekte gehen teilweise innerhalb von Tagen, manchmal sogar Stunden unter Vertrag. Ein vertrauenswürdiger Partner vor Ort ist deshalb Voraussetzung.

b.) Daneben bedarf es einer sichergestellten Finanzierung, regelmäßig Barkapital sowie Flexibilität bei allen Beteiligten.

 

2.) Short Sales (auch Pre-Foreclosures, also vor der Zwangsversteigerung):

short saleShort Sale ist ein Verkauf bei dem die Zwangsversteigerung “Foreclosure” der Immobilie droht.  Der derzeitige Eigentümer kann die Kreditraten nicht mehr bezahlen und um eine Zwangsversteierung abzuwenden, versucht er sein Objekt zu verkaufen. Wenn dabei der Verkaufspreis nicht ausreicht die Hypothek abzubezahlen, muß die kreditgebenende Bank(en) dem Verkauf zustimmen. Dieses Szenario nennen man “Short Sale”.

VORTEILE:

a.) Verkäufer: Seine Kreditwürdigkeit wird weniger stark beschädigt als bei einer Foreclosure.
b.) Bank: Hat gegenüber einer Foreclosure Geld (für das Gericht / Anwälte) gespart und die Bücher bereinigt.
c.) Käufer: Erwirbt Objekt unterhalb des Beleihungswerts mit sauberem Title (ohne versteckte Lasten).

NACHTEILE:

a.) Angebotspreise sind am Anfang regelmäßig durch den Angebotsmakler ohne Rücksprache mit der Bank festgesetzt. D.h. der Angebotspreis im MLS eine reine Einschätzung des Angebotsmaklers. Die Bank muss sich jedoch nicht daran halten und kann völlig andere Preisvorstellungen haben.

b.) Weil die derzeit kreditgebende Bank(en) dem Verkauf zustimmen muss und dies mit sehr geringer Priorität innerhalb der Banken vorangetrieben wird, ist das Verfahren i.d.R. zeitaufwendig. Zwischen 1 und 6 Monate bis eine Reaktion durch die Bank erfolgt, waren in der Vergangenheit nicht unüblich.

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ZUSAMMENFASSUNG:

Wir konnten mit Short Sales in der Vergangenheit vielen underer Kunden die Gelegenheit geben Schnäppchen im Immobilienmarkt Florida’s zu ergattern. Durch die Stabilisierung der Märkte seit 2013 und des damit einhergehenden höheren Preisniveaus spielen Short Sales heute eine weniger wichtige Rolle als damals. Viele Objekte sind entweder nunmehr “Foreclosed”, also bereits zwangsversteigert und finden sich als REO auf dem Markt wieder oder der Eigentümer konnte das Objekt bereits wieder “normal” verkaufen oder hat sich mit seiner Bank geeinigt. Oftmals sind es “Problemobjekte” mit 2 oder 3 gleichzeitigen Hypotheken oder störrischen Banken die nunmehr als Short Sales im Immobilienmarkt wiederfinden.

SIND SHORT SALES TOT?

Pauschal abraten können wir von Short Sales auch 2015 nicht. Der Focus liegt aber in jedem Fall wieder bei den REOs bzw. vernüftig gepreisten normalen Objekten. Schnelligkeit und ein gutes Team ist das A und O eines erfolgreichen Immobilienkaufs in Florida. Interessante Renditeobjekte sind gefragt wie nie. Durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken wird dies wohl auch so bleiben.

Für Fragen zum Immobilienkauf in Florida, REOs und Short Sales in Bradenton / Sarasota, zur Vertretung beim Kauf oder Verkauf wenden Sie sich jederzeit gerne an uns!

Sea to Sky Realty

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