Das Closing

DER WICHTIGSTE TAG BEIM IMMOBILIENKAUF DAS “CLOSING”


Das Closing

kauferEs ist der tatsächliche Abschluss der Transaktion – der Zeitpunkt, an dem der eigentliche Vertrag Zug um Zug vollzogen wird. Gegen Bezahlung des Kaufpreises erhält der Käufer unmittelbar das Eigentum und die Schlüssel für das Objekt.

Wo findet das Closing statt?

Bereits im Vertrag wird festgelegt welche Seite (Käufer oder Verkäufer) das Closing bestimmt und wer für die Beurkundungskosten (Closing Costs) aufzukommen hat. In Florida können sich die Parteien für die Abwicklung des Closings eine Title Company oder einen Anwalt auswählen. 

Was genau geschieht beim Closing?

Der Käufer stellt das Kaufpreis mittels Überweisung auf das Treuhandkonto der Title Company (Notariat) zur Verfügung. Im Falle einer Finanzierung überweist die Bank das Fremdkapital direkt auf ein Treuhandkonto (Escrow Account) bei der Title Company. Der Verkäufer überschreibt per Urkunde (deed) das Eigentum an den Käufer, die Schlüssel werden übergeben. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis abzüglich der Closing Kosten und möglicher offenstehender Kredite per Scheck oder Überweisung ausbezahlt.
Eine Zug-um-Zug Abwicklung ist somit in jedem Fall sichergestellt.

Wer ist anwesend?

Der sogenannte Closing Agent der Title Company. Wir arbeiten üblicherweise mit einer auf Real Estate Closings spezialisierten Anwaltskanzlei zusammen, so dass ein Anwalt das Closing durchführt. Daneben sind Käufer und Verkäufer, sowie ggf. deren Makler anwesend. Beide Parteien können gleichzeitig kommen und unterzeichnen, oder auch nacheinander. Ist eine oder sind beide Parteien nicht vor Ort anwesend, werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld versandt und bei einem Notary Public erfolgen. Die Unterschriften sowie deren Beglaubigung werden dann zwar andernorts geleistet, doch das eigentliche Closing wird offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort durchgeführt. Es ist sehr wichtig, dass die Unterlagen und die Gelder bis dahin entsprechend vorliegen. In manchen Fällen kann auch per Vollmacht unterschrieben werden.

Sie müssen nicht zwingend zum Closing anwesend sein, das geht auch von Deutschland aus.

Sind Sie als Käufer mit Finanzierung oder als Verkäufer nicht in Florida anwesend, können die Unterschriften vorab auch vor einem deutschen Notar geleistet und die Dokumente rechtzeitig nach Florida versendet werden. Handelt es sich um einen Barkauf, ist ein Notar regelmäßig nur für die Verkäuferseite erforderlich. Deutsche Notare können die Unterschriften beglaubigen. Eine Beurkundung des Vertrags an sich ist nicht erforderlich, so dass hier nur zwischen 20 und 70 EUR, (gem. Gebührentatbestand Nr. 25100, Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notar, Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) einer Unterschriftenbeglaubig angesetzt werden sollten.

Wann findet das Closing statt?

Der Closing-Termin wird gleich zu Beginn der Verhandlungen fest vereinbart (im 1. Angebot), im Kaufvertrag festgehalten und von beiden Parteien per Unterschrift bestätigt. Dieses Closing-Datum ist Bestandteil der Vertrages, damit rechtsverbindlich und unbedingt einzuhalten. Üblich sind Zeiträume von 4 – 8 Wochen nach Vertragsschluss. Abweichungen sind in beiderseitigem Einverständnis möglich. Die Bearbeitung einer Finanzierung nimmt in der Regel 6 – 8 Wochen in Anspruch. Das sollte bei Vertragsabschluss unbedingt berücksichtigt werden.

Was sollte der Käufer unmittelbar vor dem Closing beachten?

Es sollten die Berechnungen und Gebühren im Closing Statement (sog: HUD Settlement Statement) darauf hin geprüft werden, dass sämtliche geleistete Anzahlungen und Gutschriften berücksichtigt wurden. Gegebenenfalls erforderliche Reparaturen müssen bis zum Closing abgeschlossen und erledigt sein. Eine Hausversicherung (Home Owners Insurance) muss bis zu diesem Termin abgeschlossen sein, sofern das Objekt finanziert wird.

Welche Kosten erwarten mich?

Ein Immobilienkauf gliedert sich in der Regel in 2 Teile:

1.) Den eigentlichen Immobilienkauf
Die Kosten für den eigentlichen Immobilienkauf werden in Florida häufig vom Verkäufer getragen. Dies beinhaltet u.a. die folgenden Posten: Maklerkosten (für beide Makler), Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer. Ausnahmen gibt es jedoch bei Neubauten sowie bei sog. Bank-Owned Properties. Nicht vom Verkäufer betragen werden Kosten die Sie beauftragt haben wie z.B. Inspektionskosten, Vermessungskosten, Wertguterkosten.

2.) Die Finanzierung
Alle Kosten die Finanzierung betreffend sind regelmäßig vom Käufer zu tragen. Dies ist keine gesetzliche Verpflichtung, nur das übliche Verfahren.

Wie lange dauert ein Closing?

Ein Closing kann wenige Minuten bis zu mehreren Stunden dauern. Der Closing Agent präsentiert Käufer und Verkäufer die Unterlagen, lässt diese unterzeichnen und beglaubigt die Unterschriften. Wenn keine weiteren Fragen bestehen, geht dies, trotz der Fülle der Unterlagen, relativ zügig. Dennoch ist es ratsam, gerade beim Closing nichts zu überstürzen. Alle Dokumente werden mit geleisteter Unterschrift rechtskräftig. Nachträgliche Änderungen sind in der Regel nicht mehr möglich.

Was ist nach dem Closing?

Der Käufer ist nunmehr Eigentümer des Objekts. Es muss Wasser und Strom angemeldet werden, sowie ggf. Kabel- oder Satelitenfernsehen und Internet. Umgekehrt sollte der Verkäufer sicherstellen, dass alle Services gekündigt bzw. auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Disclaimer: All diese Ausführen gelten ausschließlich für Immobilientransaktionen in Florida.

Sea to Sky Realty

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