Welchen Betrag muss ich zum Closing überweisen?

Alles ist perfekt, der Kaufvertrag geschlossen – nun stellt sich die Frage: wieviel muss ich genau zum Closing überweisen?

Alle Kosten werden taggenau zum Closingtag durch die Title Company gequotelt. Es gibt jedoch einige Posten die speziell behandelt werden und immer wieder zu Fragen führen. Hier mal ein paar Informationen dazu:

GRUNDSTEUER

onedollarDie Grundsteuer in Florida wird rückwirkend zum Ende des Jahres (Zahlbar ab November) erhoben.

Entsprechend wird bei Closing vor dem Steuertermin (also für Closings bis 1.11.) eine Gutschrift vom Verkäufer zum Käufer berechnet.

Beispiel: Closing am 1.5.

Der Verkäufer hat für die Zeit vom 1.1. bis 30.4. aufzukommen. Die Steuer kann aber erst am 1.11. bezahlt werden. Deshalb erhält der Käufer beim Closing eine Gutschrift vom Verkäufer in der geschätzten Höhe. Die genaue Steuerlast steht ja am 1.5. noch nicht fest. Es wird deshalb von der Steuer des Vorjahres (mit vollem Rabatt – siehe weiter unten) ausgegangen.

In den meisten Kaufverträgen ist eine Klausel beinhaltet, die nach Festsetzung der Steuer am Jahresende einen nachträglichen Ausgleich vorsieht. In der Praxis erfolgt dies aber selten, weil sich die Beträge nur gering unterscheiden. Auch muss hierzu der Käufer / Verkäufer aktiv dies anfordern. Die Title Company macht das nicht.

Bei Closings nach dem 1.11. ist dies genau anders herum, d.h. da erhält der Verkäufer eine Gutschrift, weil er die Steuer bereits bezahlt hat oder falls er das nicht hat, die Steuer durch die Title Company aus seinem Guthaben am Closingtag bezahlt wird.

WIE WAR DAS NOCHMAL MIT DER GRUNDSTEUER?

Grundsteuern in Florida sind immer ab 1.11. (manchmal ein paar Tage später, wenn die Verwaltung Schwierigkeiten beim Verwalten hat) zahlbar. Man nennt dies “in arrears” – also rückwirkend. Fällig sind diese am 31.3. des Folgejahres. Um die Steuerzahler zu einer rechtzeitigen Steuerzahlung zu annimieren, wird in Florida jeder belohnt der früher (als zur Fälligkeit 31.3.) bezahlt. Für jedes Monat erhält man 1% Rabatt. Maximal sind 4% Rabatt möglich, wenn man zwischen 1.11. bis 30.11. seine Grundsteuern entrichtet. 3% im Dezmeber usw.

CONDO FEES

Condo Fees werden taggenau verrechnet. Hat der Verkäufer bereits eine Vorauszahlung geleistet, wird diese beim Closing als Gutschrift vom Käufer zum Verkäufer ausgeglichen (taggenau). Viele Condo Associations verlangen zudem, dass die 1. Condo-Fee-Rate des neuen Käufers bereits beim Closing einbehalten wird.

Beispiel:

Closingtag 15.7.2019
Grundsteuer 2014: $6000

Kaufpreis: $400,000
Steuergutschrift: ./. $3189.04 (Anteilig vom 1.1. bis 14.07)
Betrag den der Käufer überweisen muss: $396,810.96, also weniger als der Kaufpreis.

Am 1.11. muss der Käufer die volle Steuersumme für 2019 i.H.v. $6,000 (geschätzt) an den Taxcollector bezahlen.

Grundsteuern in Florida sind immer ab 1.11. (manchmal ein paar Tage später, wenn die Verwaltung Schwierigkeiten beim Verwalten hat) zahlbar. Man nennt dies “in arrears” – also rückwirkend. Fällig sind diese am 31.3. des Folgejahres. Um die Steuerzahler zu einer rechtzeitigen Steuerzahlung zu annimieren, wird in Florida jeder belohnt der früher (als zur Fälligkeit 31.3.) bezahlt. Für jedes Monat erhält man 1% Rabatt. Maximal sind 4% Rabatt möglich, wenn man zwischen 1.11. bis 30.11. seine Grundsteuern entrichtet. 3% im Dezmeber usw.

Überweisungen in die USA

Es gibt in USA 2 unterschiedliche Systeme wie bankinterne Überweisungen durchgeführt werden. “ACH” und Wiretransfers. “ACH” ähneln dem deutschen Lastschriftsystem mit dem Unterschied, dass es sowohl für Abbuchungen als auch für Überweisungen Anwendung findet. Auch Scheckeinreichungen werden bankintern über ACH abgewickelt. ACH Transfers dauern zwischen 1 und 3 Tagen. Ähnlich wie im deutschen Lastschriftsystem, sind hierbei Rückbuchungen möglich.

Wiretransfers, im Gegensatz, werden unmittelbar gebucht und sind nicht rückholbar. Entsprechend müssen Zahlungen im Rahmen des Immonbilienkaufs immer als Wire gebucht werden. Title Company lehnen ACH Zahlungseingänge regelmäßig ab. Für die Anzahlung (jedenfalls zu uns) sind ACH Zahlungen ok.

Reguläre SWIFT Auslandsüberweisungen aus Deutschland werden immer als Wiretransfer in USA ankommen. Nutzt man jedoch Discountservices wie das Tipanetsystem der genossenschaftlichen Banken (VR, Sparda) ist die Zahlweise nicht definiert. Wir haben Tipanetzahlungen schon als Wire aber auch als ACH Zahlung erhalten. Es gibt u.E. derzeit keinerlei Garantie wie es hier ankommt. Bei Tipanet ist zudem problematisch, dass manche Banken (z.B. Bank of America) unterschiedliche Bankleitzahlen (ABA Routing Nr) nutzt, je nachdem, ob es für Wire oder ACH werden soll. D.h. hier raten wir von Tipanet völlig ab, weil unkalkulierbar. Bei anderen Banken mit identischer Routing Nr. ist das ok, nur eben nicht für die finale Zahlung im Rahmen eines Immobilienclosings, weil die Title Company das evtl. nicht annehmen wird.

Schließlich gibt es noch Discountdienstleister wie Transferwise. Hier wird immer als ACH überwiesen. D.h. diese Zahlungsvariante kann nicht direkt zur Title Company genutzt werden.

TIPP: Traditionelle Geschäftsbanken in Deutschland berechnen üblicherweise recht hohe Gebühren für SWIFT Auslandsüberweisungen. Nachdem Tipanet bzw. Transferwise für eine Zahlung der Immobilie (weg. ACH Auszahlung) an die Title Company ausscheidet, bietet es sich an mit der eigenen Bank eine Gebührenvereinbarung zu treffen. Als Hinweis sei hier angemerkt: Die Comdirect Bank deckelt Auslandszahlungenentgelte bei 52 EUR. D.h. es kann sich lohnen hier (rechtzeitig) für den einen Transfer ein Konto bei einer Direktbank zu eröffnen, sollte die eigene Bank trotz des o.g. Hinweis sich als nicht kooperativ erweisen.

US interner Wiretransfer

Es ist mit der eigenen Bank abzuklären, ob Wiretransfers gestartet werden können ohne hier in USA vor Ort zu sein. Wir haben gute Erfahrungen mit Bank of America gemacht, allerdings wird ein US Handy zur 2FA (2 Factor Authorisation) benötigt um US Textnachrichten zu empfangen. Wir können hier für unsere Kunden gerne aushelfen, ansonsten wäre z.B. die Anschaffung einer Google FI Karte eine Idee. Google FI kann aber nur in USA bestellt und geliefert werden. Google FI ist ein Mobilfunkprovider kostenlosem Roaming und verbrauchsabhängiger Vergütung. Das Gute: Google FI kann jederzeit aktiviert und für bis zu 90 Tage am Stück deaktiviert werden. Man benötigt ebenso keine Social Secruity Nummer wie bei regulären Postpaidverträgen. D.h. man kann es nur Aktivieren, wenn man es braucht. Andere Banken wie z.B. BB&T erlauben z.B. keine Wiretransfers im Onlinebanking und erfordern ein persönliches Erscheinen vor Ort.

 

 

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