Vom Angebot zum Kaufvertrag

 

Vom Angebot zum Kaufvertrag – wie man in Florida erfolgreich eine Immobilie kauft.

VON AXEL WEISS, BROKER, IMMOBILIENMAKLER, SEA TO SKY REALTY

Sie sind gut in Florida gelandet, haben die Hausaufgaben schon vorab zuhause in Deutschland erledigt und nun nach einigen Besichtigungstouren stehen Sie nun in IHRER Traum-Immobilie. Was jetzt?

SCHRITT 1 DAS ANGEBOT

Mündliche Angebote oder Verhandlungen sind in USA völlig unüblich und es ist dringend davon abzuraten. Treffen Sie keine Verabredungen mündlich.

In USA gilt, nur was man in Händen hält, hat einen Wert. Deshalb wird einem schriftlichen Angebot immer auch gleich eine Anzahlung beigefügt, bzw diese innerhalb kurzer Zeit (3-5 Tage) bereitzustellen. Aber keine Sorge, diese Anzahlungen werden nicht dem Verkäufer zur freien Verfügung übergeben. Nur lizensierte Brokerages (wie Sea to Sky Realty) und Notare (bzw. deren Title Companies) sind ermächtigt diese Gelder unter vom Staate Florida klar reglementierten Auflagen zu verwahren. Der Verkäufer soll das Geld schon auf dem Tisch liegen sehen, Take it or leave it.

Denn nur mit Anzahlung wird der Verkäufer Sie und Ihr Angebot Ernst nehmen. Diese Anzahlung kann $1000 oder $50,000 betragen, je nachdem wie ernst Ihr Angebot gemeint ist. I.d.R. $1000 bis 5000, im Luxusimmobilienbreich auch schon mal $50,000. Bedenken Sie, Sie möchten natürlich möglichst ernst genommen werden – auch wenn Sie vielleicht nicht den vollen Preis bieten.

FARBAR / FAR IMMOBILIENKAUFVERTRAG

Da bei einem Immobilienkauf neben dem Kaufpreis eine Vielzahl von Dingen zu klären sind, wird in USA jedes Angebot durch einen vollständigen Kaufvertrag begleitet. Diese Formulare werden durch die Maklervereinigung bzw. Anwaltsvereinigung für den Staat Florida herausgegeben. Es gibt zwar keine Pflicht zur Benutzung dieser Dokumente, jedoch werden diese standardmäßig in Florida genutzt.

Neben dem Kaufpreis, sind insbesondere das enthaltene Inventar (Möbliert?), Closing Datum, Kostentragung der notariellen Beurkundung (Closing Costs), sowie ggf.gegebene Garantien und Gültigkeitsdauer des Angebots wichtig. Alles dies muss bei Angebotsabgabe bereits festgelegt werden. Es kann zwar sein, dass der Verkäufer das anders sieht, dann würde er ein entsprechendes Gegenangebot machen. Sobald aber ein  Kaufvertrag geschlossen ist, steht es fest. Es gibt übrigens keine pauschalen Vorgaben, wir beraten unsere Käufer natürlich über die Möglichkeiten und Konsequenzen und das beste Vorgeben und Verhandlungstaktik…

Praktisch wird dieses Kaufformular durch uns vorbereitet und dann vom Käufer überprüft, unterzeichnet und persönlich oder auch von Europa per Email an uns gesendet. Seit einigen Jahren sind elektronische Unterschriften üblich, eine Signaturkarte nach dt. Signaturgesetz ist nicht notwendig. Es geht mit ein paar Mausklicks am Bildschrim. Dies ist in Florida rechtssicher anerkannt. Eine notarielle Beglaubigung / Beurkundung findet an dieser Stelle noch nicht statt!

SCHRITT 2 – DIE VERHANDLUNGEN

Das Angebot wird dann dem Verkäufer vorgelegt. I.d.R. wird dieser innerhalb der Gültigkeitsfrist (meist 1-3 Tage) reagieren. Er kann annehmen, ablehnen oder seinerseits ein Gegenangebot machen. Hierauf kann dann der Käufer wieder reagieren (annehmen, ablehnen oder seinerseits ein Gegenangebot) und so weiter, bis entweder eine Vereinbarung gefunden ist oder die Verhandlungen als gescheitert erklärt sind. Dies kann einige Male so hin- und hergehen, werden die Verhandlungen als Fax oder Email geführt wird jeweils im Originalvertrag Änderungen eingefügt. Das kann schon Mal etwas abendteuerlich wirken, aber so werden in USA Immobilien verkauft.

Es ist wichtig die hiesigen Gepflogenheiten zu kennen. Durch geschicktes Verhandeln konnten wir schon einige Male unseren Käufer Ihre Traumimmobilie erst ermöglichen. Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis ist Voraussetzung für einen erfolgreichen Immobilienkauf, weltweit und ganz besonders in Florida.

—-> Sonderfall Short Sale: Bei einem Short Sale wird i.d.R. jedes irgendwie realistische Angebot durch den Verkäufer angenommen werden. Allerdings vorhaltlich der Zustimmung seiner Bank, die den Verkauf ja noch genehmigen muss. D.h. bei einem Short Sale nimmt der Verkäufer das Angebot an und legt dieses seiner Bank zur Genehmigung vor. Erst nach Genehmigung durch die Bank (die Wochen / Monate dauern kann) geht es an dieser Stelle weiter.

SCHRITT 3 – EINIGUNG -> DIE VORBEHALTE

Ist eine gemeinsame Vereinbarung gefunden, beginnen vertragliche Fristen zu laufen. Die wichigsten Fristen sind (Fristen werden im Kaufvertrag bestimmt, die Fristen hier sind nur als Beispiel gedacht):
a.) Inspektionsfristen

Sie haben jetzt i.d.R. 10 bzw. 15 Tage Zeit das Objekt durch Sachverständige untersuchen zu lassen. Je nach Kaufvertrag bestehen im Falle von Vorschäden, Reparaturansprüche bzw. Rücktrittsrechte.

b.) Frist zur Beantragung eines Kredits

Wollen Sie einen Kredit zur Finanzierung des Objekts heranziehen, so müssen Sie i.d.R. innerhalb von 5 Tagen den Kreditantrag stellen und innerhalb von 30 Tagen eine Kreditzusage liefern. Ansonsten bestehen Rücktrittsrechte für den Verkäufer.

Diese Fristen sind penibel einzuhalten, bei Verzögerung ggf. rechtzeitig eine Vertragsergänzung mit der Gegenseite einzugehen. Man darf in USA nicht von einem Treu und Glauben ausgehen, wie man es auch Deutschland kennt. Ebenso gibt es weit weniger Verbraucherschutz als in Europa.

Alles was nicht vertraglich oder gesetzlich geregelt ist, findet nicht statt!

Als letzter Schritt folgt das Closing…

 

Sea to Sky Realty

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Axel and Bea Weiss
Bradenton, Florida 34205

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