In Florida werden Grundsteuern 2-stufig festgelegt (Links gelten für Manatee County).
1.) Der Property Appraiser legt jährlich den Grundwert nach einer Massenbewertung fest (ca. im August). TRIM Notice
Falls Sie der Meinung sind, der Grundwert sei zu hoch festgelegt, kann in zeitlich sehr engen Grenzen (ca. 3 Wochen) ein Widerspruchsverfahren eingeleitet werden.
2.) Basierend auf diesem Grundwert fordert der Taxcollector die Steuer an (nachträglich ab November).
Homestead
Homestead entspricht vereinfacht dem Hauptwohnsitz. Nur US-Amerikaner und Greencard Inhaber können ein Objekt in USA als Hauptwohnsitz deklarieren und damit Steuervorteile nutzen.
Voraussetzung: Das Haus / Wohnung darf nicht vorrangig Vermietzwecken dienen (nur sehr bedingt und nachrangig) und es gibt diese Vergünstigung nur 1x pro Person / Ehepaar USA weit.
In Florida erhält man durch Homestead folgende Vergünstigungen:
A.) $25,000 / 50,000 Reduktion bei der Grundeigentumbewertung
Es werden von der regulären Grundbewertung 25k/50k (je nach Steuerzweck: County $50k oder Schulsteuer $25k) abgezogen. Das entspricht je nach Landkreis / Stadt einem praktischen Steuervorteil von ca. $700 pro Jahr.
B.) Kappung auf eine maximale Steigerung auf 3% jährlich des Grundeigentumsbewertung.
Hier wird die Geschichte interessant. Steigen die Grundbewertungen z.B. jährlich um 10%, so werden nur 3% jedes Jahr auf die Bewertung aufgeschlagen. D.h. 7% bleiben unberücksichtigt.
Beispiel (Klick)
Beispiel:
Nimmt man nun einfach mal an, ein Objekt war seit 2006 im Besitz und wird in 2017 veräußert (10% Wertsteigerung p.a.):
Anfangswert: $100,000
Steuerwert nach 10 Jahren mit jeweils auf 3% gekappter Steigerung durch Homestead: $134,000
Ohne Homestead:
Tatsächlich wäre es aber durch den Zinseszinseffekt im Jahre 2016 mit $259,000 zu bewerten.
Diese Differenz ($259k – $134k = $125k) wird beim Property Appraiser mit “Homestead Capped Savings” ausgewiesen. Dies wird “aufgeholt” sobald ein Objekt den Eigentümer wechselt, also nach einem Kauf / Verkauf, Schenkung etc.
Wichtig: Im Jahr des Kaufes, gilt immer noch die jeweilige Steuerklassifizierung des Verkäufers.
Beispiel:
Kauf am 5.1.2017, Szenario wie vorher $100k Wert im Jahre 2007
Für die Grundsteuer im Jahr 2017 (fällig und zahlbar ab November 2017) wird von einer Grundeigentumbewertung von $134k + 3% = $138k ausgegangen. Abzüglich A.) von $25k/$50k.
Ergebnis: Bei einem effektiven Steuersatz von 2% (unterschiedlich je nach Gemeinde) entspricht das ca. $2,000 an Grundsteuern für 2017.
Jahr 2018:
Die Homestead-Savings werden aufgeholt, d.h. das Objekt wird für 2018 mit $313,000 bewertet (10% Steigerung p.a. für 12 Jahre).
Bei einem effektiven Steuersatz von 2% (unterschiedlich je nach Gemeinde) entspricht das ca. $6,000 an Grundsteuern.
Wichtig: Dies bestrifft alle Eigentumsübertragungen. Nicht nur für Europäer, sondern auch wenn US Amerikaner ein Objekt kaufen und selbst wieder als Homestead nutzen möchten, wird der Wert aufgeholt.
Non-homestead
Bei Non-Homestead gibt es nur eine Vergünstigung.
Der Grundbewertung darf jährlich (für alle Nicht-Schulsteuern) nur um maximal 10% steigen. Das Prinzip ist wie bei Homestead. Im Folgejahr des Verkaufes werden etwaige Ersparnisse aufgeholt.
Diese Differenz wird beim Property Appraiser als “10capped savings” bezeichnet.
Sea to Sky Realty
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