Vermieteinkünfte in Florida & Steuern

Wir helfen vielen unserer europäischen Kunden ihre Ferienimmobilie in Florida erfolgreich zu vermieten. Dabei stellt sich die Frage wie Vermieteinkünfte in Florida steuerrechtlich zu behandeln sind, wenn der Hauptwohnsitz in Deutschland liegt. In der Folge möchten wir einige Informationen geben.

1.) DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN USA – DEUTSCHLAND

Das DBA USA-D regelt in §6, unbewegliches Vermögen ist in dem Land zu besteuern, wo es belegen ist. Somit werden in USA belegene Immobilien primär in USA besteuert. Hierzu ist im Regelfall die Abgabe einer jährlichen Steuererklärung 1040NR an die IRS erforderlich. In Deutschland werden die Einkünfte freigestellt, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.

2.) UNTERSCHEIDUNG IM RAHMEN DER VERMIETUNG

a.) Vermietung 14 Tage oder weniger pro Jahr

Keine Steuerpflicht in USA. Aber evtl. volle Steuerpflicht in Deutschland. Verluste / Aufwendungen können nicht abgezogen werden.

b.) Vermietung 15 Tage oder mehr Tage pro Jahr

Die Immobilie wird als Zweitwohnung im US Steuerrecht qualifiziert.  Was zu einer weiteren Unterscheidung führt:

Hinweis: Der US Fiskus ist vergleichsweise großzügig was die Abzugsfähigkeit von Kosten u.a. auch Reisekosten zur Kontrolle der Ferienimmobilie angeht. Es ist höchst ratsam einen qualifizierten Anwalt oder Steuerfachmann mit der Erstellung des US 1040NR Tax returns zu beauftragen.

Vorab: Kosten die konkret der Vermietung zuzurechnen sind werden in Ansatz gebracht (z.B. Werbekosten). Allgemeine Kosten (Grundsteuer, Strom der nicht zugerechnet wird, Wasser, Versicherung) werden nach Anzahl der zur Vermietung zur Verfügung stehenden Tagen und Selbstnutzung gequotelt. Der Anteil der Privatnutzung ist steuerlich unbeachtlich, der Anteil der auf die Vermietung entfallenden Kosten wird zum Abzug gebracht.

Beispiel:
Eigennutzung 90 Tage, Vermietung 90 Tage, jährliche Kosten $10,000, Einnahmen $10,000

50/100 der Kosten sind als Eigentnutzung unbeachtlich: $5000 Kosten sind Privatnutzung.

Einnahmen: $10,000 – Ausgaben: $5,000 = Gewinn: $5,000

 

b1.) Eigennutzung < 10% der zur Vermietung stehenden Zeit oder Eigennutzung < 14 Tage

Immobilie wird als Kapitalanlage (“Investment Property”) qualifiziert, d.h. etwaige Verluste können vorgetragen werden (Verlustvortrag) und ggf. mit einem späteren Verkaufserlös oder Gewinnen aus der Vermietung verrechnet werden.

Gewinne unterliegen der normalen Einkommenbesteuerung. Im Veranlagungsjahr 2015 beträgt der jährliche Freibetrag für nicht gebietsansässige Personen $4,000 (bei Ehegatten im Regelfall $4,000 p.P. sofern die Immobilie gemeinsam gehalten und doppelt veranlagt wird). Doppelte Veranlagung führt aber regelmäßig zu höheren Kosten für den CPA. 1040NR muss bei Eheleuten im Regelfall getrennt erstellt werden, eine gemeinsame Veranlagung gibt es bei 1040NR nur in Ausnahmefällen für Kanadier und Mexikaner – nicht jedoch für Europäer.

b2.) Eigennutzung  > 10% der zur Vermietung stehenden Zeit und Eigennutzung > 14 Tage

Abzugsfähige Kosten, aber nur bis zur Höhe der Mieteinnahmen!

 

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Hinweis: Tage die vorwiegend mit Reparatur und Instandhaltungsarbeiten zugebracht werden, können bei der Kalkulation der Eigennutzung entfallen. Die IRS ist hierbei jedoch vergleichsweise streng in der Auslegung und es ist ratsam dies konkret im Überprüfungsfall belegen zu können. Hierzu der Wortlauf der IRS:

Days used for repairs and maintenance. Any day that you spend working substantially full time repairing and maintaining (not improving) your property is not counted as a day of personal use. Do not count such a day as a day of personal use even if family members use the property for recreational purposes on the same day

http://www.irs.gov/publications/p17/ch09.html#en_US_2013_publink1000171692

 

 

Neben der einkommensteuerlichen Betrachtung sind für Ferien- bzw. Kurzzeitvermietungen (= in Florida < 6 Monate) Sales Tax und Tourist Tax abzuführen. Bei der Vermietung über eine Vermietagentur ist diese verpflichtet ein korrekt ausgefülltes W8-ECI vorzuhalten, ansonsten muss eine Quellensteuer von 30% einbehalten werden.

Hierbei muss der Steuerplichtige über eine ITIN (Internationale Tax Payer ID) verfügen. Diese sollte bei Vermietabsicht unmittelbar nach dem Immobilien-Kauf  beantragt werden.

Falls Sie eine Steuernummer beantragen möchten, kontaktieren Sie uns. Die Gebühren teilen wir Ihnen nach Erhalt des Formulars mit und sind bei Antragsstellung zu entrichten. Im Regelfall betragen die Gebühren $300 – 400 pro ITIN Vorgang.

Sea to Sky Realty

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Axel and Bea Weiss
Bradenton, Florida 34205

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