Eine Wind Mitigation inspection, auch windstorm mitigation inspection, windstorm insurance inspection oder wind mitigation inspection genannt, ist eine spezielle Form der home inspection. Das Ziel einer Wind Mitigation ist die Widerstandsfähigkeit einer Struktur (Haus) gegen starken Wind und Hurrcane festzustellen.

Eine Wind Mitigation wird in der Praxis vorgenommen, um eine besser = günstigere Versicherungsprämie zu erhalten ist.

Category: Renovierungen

Für den Kaufvertrag gibt es verschiedene Vertragstypen.

FAR oder FAR/BAR Vertrag

Es gibt zunächst zwei Standard Vertragstypen, den FAR/BAR Vertrag, der von der Florida Anwaltskammer (BAR) in Zusammenarbeit mit der Florida Association of Realtors (FAR) herausgegeben wird und den FAR Vertrag, der von der Florida Association of Realtors alleine herausgegeben wird. Beide Muster sind ähnlich und unterscheiden sich nur in Details.

In beiden Verträgen ist standardmäßig ein “Repair Limit” von 1,5% des Kaufpreises vorgesehen.  Dies bedeuted, dass bei bestehenden Mängeln (hierbei werden nur funktionale Mängel nicht aber kosmetsiche Mängel berücksichtigt) der Verkäufer bis zu diesem Wert vertraglich zu Reparaturen verpflichtet ist. Übersteigen die Schäden diesen Wert, kann der Käufer vom Vertrag zurück treten oder die Reparaturen bis zu den 1,5% des Kaufpreises durchführen lassen und den Zustand ansonsten AS IS akzeptieren. Von diesem Reparaturanspruch sind nur funktionale Schäden erfasst, kosmetische Mängel müssen nicht beseitigt werden. Im Laufe der Verhandlungen kann dieses Repair Limit allerdings auch abbedungen werden.

AS IS Vertrag

In einem AS IS Vertrag ist kein solches Repair Limit vorgesehen, d.h. bei bestehenden Schäden ist der Verkäufer nicht zur Reparatur verpflichtet. Der Käufer hat aber ebenso das Recht, eine Inspektion der Immobilie vornehmen zu lassen und vom Vertrag zurück zu treten, wenn der Zustand der Immobilie nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Bei gebrauchten Immobilien bevorzugen Verkäufer rgelmäßig  AS IS Verträge, insbesondere wenn der Verkäufer die Immobilie nicht selbst bewohnt hat. Bei Short Sales und Verkäufen durch ein Bank nach erfolgter Zwangsversteigerung (“bank owned” / “REO”) werden immer AS IS Verträge verwendet. Oft können AS-IS Verträge jedoch auch für Käufer von Vorteil sein, das wird von vielen Kollegen aber übersehen.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Die US Steuernummer (ITIN) Nummer wird von Steuerpflichtigen benötigt, die keine Sozialversicherungsnummer (SSN) beantragen können. Dies ist unter anderem der Fall, wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten möchten.

Falls Sie eine Steuernummer beantragen möchten, hier ein Link wo es mehr Informationen gibt: www.beate-weiss.com.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler

941.866.1666

Category: Steuern

Vor dem Closing wird durch die Title Company im Rahmen einer “Title Search” geprüft, ob die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist, insbesondere ob der Verkäufer der Eigentümer bzw. zum Verkauf berechtigt ist und das Objekt frei von Rechten Dritter ist.

Es gibt in Florida nicht den “öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs”, das heisst der Käufer kann nicht gutgläubig lastenfrei eine Immobilie erwerben. Statt dessen wird in Florida das Eigentum über den sog. Chain of Title nachgewiesen, also die Kette der einzelnen Eigentumsübertragungen nacheinander, die wiederum bei Gericht eingetragen sind. Um den Fall von Fehlern bei der Title Search abzusichern gibt es die sog. Title Insurance, d.h. man erhält eine Versicherungspolice die bei Fehlern einspringt.

Gefundene Grundschulden werden automatisch durch die Title Company bei Closing gelöscht.

Die Kosten sind gesetzlich fixiert und betragen $500 je $100,000 Kaufpreis zzgl. $75, wer diese trägt ist Verhandlungssache.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Categories: Closing, Kaufvertrag

Als Immobilieneigentümer in Florida, sollten Sie über die Gründung eines Revocable Living Trust nachdenken.

Trust
Ein Trust ist ein treuhänderisches Rechtsverhältnis: Der Errichter des Trusts (“Grantor”) überträgt einem Verwalter (“Trustee”) bestimmte Vermögensgegenstände (“Assets”) mit der Bestimmung, diese treuhänderisch für den Begünstigten (“Beneficiary”) zu verwahren und für einen bestimmten Zweck zu verwenden.

Durch die Errichtung eines Trusts kann im Fall des Ablebens eines Grantors ein förmliches Nachlassverfahrens („Probate“) vermieden werden.

Living Trust
Ein Living Trust wird zu Lebzeiten des Grantors gegründet. Der Grantor behält sich zu Lebzeiten meist alle Rechte vor und ist selbst der Verwalter des Trust Vermögens. In diesem Living Trust wird sodann meist bestimmt, wer im Fall des Ablebens oder der Geschäftsunfähigkeit des Grantors den Trust weiter verwaltet (“Successor Trustee”) und wer die nachfolgenden Begünstigten sind.

Die Erstellung des Trusts erfolgt in schriftlicher und notariell beglaubigter Form. In den Trust werden die US-Immobilie und sonstigen US-Vermögenswerte eingebracht.
Weil das Vermögen im Trust außerhalb der Erbmasse liegt, erspart man sich so ein langwieriges und kostspieliges Nachlassverfahren (Probate).

Revocable Living Trust
Der Grantor kann sich im Trust auch ein Widerrufsrecht vorbehalten. In diesem Fall spricht man von einem „Revocable Trust“.

Steuerliche Aspekte
Steuerlich werden die Einkünfte des revocable living Trusts dem Beneficiary zugerechnet, sodass z.B. Mieteinnahmen weiterhin wie private Mieteinnahmen zu versteuern sind. Ebenso ein evtl. Veräußerungsgewinn beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie. Dies sind Vorteile gegenüber dem Einbringen des Vermögens in ein Unternehmen.

Weitere Vorteile
Daneben bietet ein US Trust den Vorteil, Vermögen in den USA von allzu neugierigen Blicken und Zugriff Dritter zu schützen. Grundbuchdaten sind in USA frei zugänglich, meist auch über das Internet. Häufig können diese sogar über www.google.com gefunden werden. Durch die Errichtung eines Trusts und mithilfe eines externen Trustees wird eigentliche Inhaber nicht mehr in diesen Datenbanken auftreten, so dass zumindest neugierige Nachbarn oder Kollegen behindert werden. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der Datenaustausch zwischen den deutschen Finanzämtern und den US Steuerbehörden recht gut funktioniert. Dem Finanzamt sollte man etwaige Einnahmen deshalb nicht verheimlichen.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Nein, Ihre Anwesenheit ist weder für den Vertragsschluss noch das Closing erforderlich.

Der komplette Kauf kann auch während Ihrer Abwesenheit problemlos durchgeführt werden. Auf der Verkäuferseits ist die notarielle Beglaubigung dagegen zwingend.

Der Kaufvertrag kann per email oder Fax geschlossen werden. Seit einigen Jahren sind auch elektronische Unterschriften üblich, eine Signaturkarte nach dt. Signaturgesetz ist nicht notwendig. Es geht mit ein paar Mausklicks am Bildschrim. Dies ist in Florida rechtssicher anerkannt. Eine notarielle Beglaubigung / Beurkundung findet hier noch nicht statt!

Auch beim Closing müssen Sie als Käufer nicht persönlich anwesend sein. Sie bekommen die notwendigen Dokumente vorab per Kurier zugeschickt und müssen diese dann lediglich fristgerecht bis zum Closing zurück senden. Sind Sie als Käufer mit US Finanzierung nicht in Florida anwesend, können die Unterschriften vorab vor einem deutschen Notar geleistet werden. Deutsche Notare können die Unterschriften beglaubigen, eine Berurkundung des Vertrags an sich ist nicht erforderlich. Beglaubigungen vor deutschen Notaren sind auch vergleichsweise kostengünstig gegenüber Beurkundungen.

Handelt es sich um einen Barkauf, ist ein Notar regelmäßig nicht erforderlich. Im Falle von Finanzierungen bzw. auf der Verkäuferseite dagegen schon.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Categories: Closing, Kaufvertrag

Alle Makler in Florida sind in Florida durch ein Computersystem, dem sog. Multiple Listing System zusammengeschlossen. Durch dieses System haben wir Zugriff auf alle angebotenen Immobilien, unabhängig davon von welchem Immobilienbüro diese angeboten werden.

Als Käufer können Sie sich daher Ihren eigenen Makler aussuchen. Dieser kann Ihnen alle Objekte zeigen / verkaufen und es entstehen keine weiteren Kosten für Sie. Die Maklergebühren werden in Florida nämlich regelmäßig vom Verkäufer getragen.

Im MLS gibt es verschiedene Statusangaben:

Active – Das Objekt ist verfügbar

Pending – Für das Objekt besteht bereits ein gültiger Kaufvertrag. Das Closing / Eigentumsübertragung hat zwar noch nicht stattgefunden, allerdings ist der Verkäufer bereits fest gebunden.
Besichtigungen sind i.d.R. nicht mehr möglich, weil bereits anderweitig ein rechtsgültiger Kaufvertrag besteht.
Je nach Konstellation ist die Zeitspanne zwischen Vertragseinigung und Closing 2 – 8 Wochen. D.h. solange kann das Objekt “pending” stehen. In Einzelfällen kann es natürlich schneller gehen oder länger dauern.

Geht alles glatt durch und es wird erfolgreich “geclost”, wird das Objekt danach auf “Sold” stehen.
Geht etwas schief, klappt also die Finanzierung des Käufers nicht oder es hapert mit der Inspektion, wird das Objekt wieder auf “Active” gestellt.

Active – Back on Market – Das Objekt war Pending und Inspektionen oder Finanzierung ist nicht erfolgreich verlaufen und das Objekt ist jetzt wieder “Activ”, d.h. verfügbar. Besichtigungen sind möglich.

Sold – Verkauft, das Objekt ist Verkauft und das Closing hat stattgefunden.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler

941.866.1666

Category: Immobiliensuche

Die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers ist für den Käufer in Florida kostenlos, da die Maklergebühren regelmäßig vom Verkäufer getragen werden.

Durch die Einschaltung eines Maklers, der für Sie die Funktion des Käufervertreters übernimmt, können Sie sich sicher sein, dass Sie beim Kauf einer Immobilie in einem fremden Land mit anderen gesetzlichen Bestimmungen und Gepflogenheiten jemanden haben, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.

Da der Verkäufer ebenso durch einen Makler vertreten ist, ist die Einschaltung eines Immobilienmaklers, der die eigenen Interessen vertritt daher unbedingt anzuraten. Der Verkäufermakler vertritt nämlich ebenso ausschließlich die Interessen seines Klienten.

Mehr Informationen zur Wahl des richtigen Maklers

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
941.866.1666

Category: Kosten

Nach Vertragsschluss hat der Käufer innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist (“Inspection Period”) die Möglichkeit, eine Home Inspection durchführen zu lassen. Ein lizensierter Home Inspector untersucht hierbei das Objekt und erstellt einen Bericht über den Zustand der Immobilie. Die Kosten für die Inspektion hat der Käufer zu tragen.

Je nach Vertragstyp kann der Käufer bei bestehenden Mängeln eine Reparatur verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Gerade dies hängt jedoch vom konkreten Vertragstyp ab, eine Consultation mit uns ist in jedem Fall VOR der Angebotsabgabe höchst ratsam.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Die Grundsteuer wird in Florida rückwirkend bezahlt. Das bedeutet, dass die Grundsteuer für das vergangene Jahr am Jahresende bezahlt wird. Die Wert des Objekts wird von der zuständigen Behörde (Property Appraiser) ermittelt und der Taxcollector legt dann die Steuerfest.

Falls es zum Beispiel zu einem Kauf in September kommen sollte, bekommt der Käufer vom Verkäufer beim Closing eine Gutschrift für die Grundsteuer für die ersten 9 Monate (taggenau berechnet auf den Closing Terming), da die Steuer vom Käufer am Ende des Jahres rückwirkend für das ganze Jahr entrichtet werden muss.

Gegen einen Festsetzungsbescheid kann nur in engen Fristen Widerspruch eingelegt werden.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler

941.866.1666

Category: Steuern

Ist ein Kaufvertrag geschlossen, beginnen vertragliche Fristen zu laufen. Die wichigsten Fristen sind (Fristen werden im Vertrag bestimmt, die Fristen hier sind nur als Beispiel gedacht):

a.) InspektionsfristennnSie haben jetzt i.d.R. 10 bzw. 15 Tage Zeit das Objekt durch Sachverständige untersuchen zu lassen. Je nach Kaufvertrag bestehen im Falle von Vorschäden, Reparaturansprüche bzw. Rücktrittsrechte.

b.) Frist zur Beantragung eines Kredits

Wollen Sie einen Kredit zur Finanzierung der Immobilie heranziehen, so müssen Sie i.d.R. innerhalb von 5 Tagen den Kreditantrag stellen und innerhalb von 30 Tagen eine Kreditzusage liefern. Ansonsten bestehen Rücktrittsrechte für den Verkäufer.nnFristen sind penibel einzuhalten, bei Verzögerung ist ggf. rechtzeitig eine Vertragsergänzung mit der Gegenseite einzugehen. Man darf in den USA nicht von Treu und Glauben ausgehen, wie man es aus Deutschland kennt. Ebenso gibt es weit weniger Verbraucherschutz als in Europa.

Alles was nicht vertraglich oder gesetzlich geregelt ist, findet nicht statt!

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea WeissnSea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Bei Ausländern werden beim Verkauf einer Immobilie 15% (bis 16. Februar 2016 – 10%) des Verkaufspreises gem. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980) durch die Title Company vorläufig als Abschlagsteuer (Witholding tax) einbehalten, um etwaige Steuerverpflichtungen abzusichern. Als Ausländer ist man in USA beschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass der Gewinn aus Immobilientransaktionen in einer Steuererklärung 1040NR im Folgejahr erklärt werden muss. Die Abgabe der Steuererklärung ist immer erst im Folgejahr (also in 2017 für 2016) möglich. Die Einbehaltung entbindet nicht von der Abgabe der entsprechenden Steuererklärung. Quelle: IRS

15% FIRPTA Quellensteuerabzug beim Closing

Hinsichtlich der Einbehaltung gibt es eine Ausnahme: Handelt es sich beim Erwerber der Immobilie um einen natürliche US Person (d.h. Citizen oder Greencard Inhaber) und plant diese das Objekt als Residenz (Hauptwohnsitz) zu nutzen, wird auf die Einbehaltung verzichtet, wenn der Erwerber hierfür eine schriftliche Erklärung (z.B. Formular BAWE-FAR) abgibt und der Verkaufspreis weniger als $300,000 beträgt. Das Entscheidende daran ist die Tatsache, dass alleine die Intention des Erwerbers entscheidend ist, nicht die des Verkäufers.

Darüber hinaus kann die Einbehaltung reduziert bzw. verkürzt werden, wenn vor dem Closingtermin ein sog. “Withholding Certificate“  bei der IRS beantragt wird. Es wird empfohlen einen auf diese Tätigkeiten spezialisieren CPA zu beauftragen. Hierbei wird der durch die Transaktion erzielte voraussichtliche Gewinn ermittelt und die IRS gebeten die Quellensteuer auf die voraussichtliche Steuerlast (ggf. auf “0″) zu reduzieren. Wichtig hierbei ist, dass der Nachweis der Beantragung durch den CPA VOR dem Closingtermin bei der Title Company vorliegt und eine Reduzierung von mindestens 15% der einzubehaltenden Summe erfolgt. Es muss dennoch einen Steuererklärung 1040NR im Folgejahr abgegeben werden. Sobald das Withholding Certificate von der IRS erteilt wird, wird die entsprechende Summe von der Title Company ausgezahlt.

Nach Abgabe der Steuerklärung 1040NR wird die einbehaltene Abschlagsteuer mit der tatsächlichen Steuerlast verrechnet. D.h. wenn kein oder ein nur sehr geringer Gewinn anfällt, wird die Abschlagsteuer im Idealfall auch vollständig erstattet werden.

Der US Fiskus möchte mit diesem Prozedere sicherstellen, dass nach Verkauf von Grundeigentum in USA, auch von Ausländern der US-Steuerpflicht nachgekommen wird. Ein zusätzliche Steuerpflicht wird dadurch nicht begründet.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666
https://www.bradentonbroker.de
https://www.bradentonbroker.com
https://www.immobiliensarasota.com/
https://florida.kaufen

 

Category: Steuern

Das Closing ist der tatsächliche Abschluss der Transaktion – der Zeitpunkt, an dem der Vertrag Zug um Zug vollzogen wird. Gegen Bezahlung des Kaufpreises erhält der Käufer unmittelbar das Eigentum und die Schlüssel für das Objekt.

Der Käufer stellt den Kaufpreis mittels Überweisung auf das Treuhandkonto beim Broker bzw. Title Company zur Verfügung. Im Falle einer Finanzierung überweist die Bank das Fremdkapital direkt auf ein Treuhandkonto (Escrow Account) bei der Title Company. Der Verkäufer überschreibt per Urkunde (Deed) das Eigentum an den Käufer, die Schlüssel werden übergeben. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis abzüglich der Closing Kosten und möglicher offenstehender Kredite per Scheck ausbezahlt.

Title Company ≈ Notariat

Das Closing findet bei einer sog. Title Company statt. Eine Title Company ist eine vom Staat Florida lizenziertes Unternehmen, das Title Insurances vermitteln darf. Die Title Company ist mit der Stellung des Notars in Deutschland vergleichbar. Dort laufen alle Dokumente und Gelder zusammen und werden am Closingtag gem. dem Vertrag verteilt. Wir arbeiten üblicherweise mit einer auf Real Estate Closings spezialisierten Anwaltskanzlei zusammen, so dass ein lizenzierter Anwalt das Closing (bei der Title Company) überwacht.

Daneben sind Käufer und Verkäufer, sowie ggf. deren Makler anwesend. Beide Parteien können gleichzeitig kommen und unterzeichnen, oder auch nacheinander. Ist eine oder sind beide Parteien nicht vor Ort anwesend, werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld versandt und bei einem (anderen) Notary Public unterzeichnet. Die Unterschriften sowie deren Beglaubigung werden dann zwar andernorts geleistet, doch das eigentliche Closing wird offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort bei der Title Company durchgeführt. In manchen Fällen kann auch per Vollmacht unterschrieben werden.nnSind Sie als Käufer mit Finanzierung oder als Verkäufer nicht in Florida anwesend, können die Unterschriften vorab auch vor einem deutschen Notar geleistet und die Dokumente rechtzeitig nach Florida versendet werden. Handelt es sich um einen Barkauf, ist ein Notar regelmäßig nur für die Verkäuferseite erforderlich.

Deutsche Notare können die Unterschriften beglaubigen, eine Berurkundung des Vertrags an sich ist nicht erforderlich. Ebenso wird eine Apostille in Florida bei Immobilientransaktionen nicht benötigt.

Wann findet das Closing statt?
Der Closing-Termin wird gleich zu Beginn verhandelt, im Kaufvertrag festgehalten und von beiden Parteien per Unterschrift bestätigt. Dieses Datum ist Bestandteil der Vertrages, damit rechtsverbindlich und unbedingt einzuhalten. Üblich sind Zeiträume von 4 – 8 Wochen nach Vertragsschluss. Abweichungen sind in beiderseitigem Einverständnis jederzeit möglich. Die Bearbeitung einer Finanzierung nimmt in der Regel 4 – 6 Wochen in Anspruch. Das sollte bei Vertragsabschluss unbedingt berücksichtigt werden.

Was sollte der Käufer unmittelbar vor dem Closing beachten?
Es sollten die Berechnungen und Gebühren im Closing Statement (sog: HUD Settlement Statement) darauf hin geprüft werden, dass sämtliche geleistete Anzahlungen und Gutschriften berücksichtigt wurden. Gegebenenfalls erforderliche Reparaturen müssen bis zum Closing abgeschlossen und erledigt sein. Eine Hausversicherung (Home Owners Insurance) muss bis zum Closing abgeschlossen sein, sofern das Objekt finanziert wird.

Welche Kosten erwarten mich?
Ein Immobilienkauf gliedert sich in der Regel in 2 Teile:

1.) Den eigentlichen Immobilienkauf
Die Kosten für den eigentlichen Immobilienkauf werden in Florida häufig vom Verkäufer getragen. Dies beinhaltet u.a. die folgenden Posten: Maklerkosten (für beide Makler), Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer. Ausnahmen gibt es jedoch bei Neubauten sowie bei sog. Bank-Owned Properties. Nicht vom Verkäufer getragen werden Kosten die Sie beauftragt haben wie z.B. Inspektionskosten, Vermessungskosten, Wertguterkosten.

2.) Die Finanzierung
Alle Kosten die Finanzierung betreffend sind regelmäßig vom Käufer zu tragen. Dies ist keine gesetzliche Verpflichtung, nur das übliche Verfahren.

Wie lange dauert ein Closing?
Ein Closing kann wenige Minuten bis zu mehreren Stunden dauern. Der Closing Agent präsentiert Käufer und Verkäufer die Unterlagen, lässt diese unterzeichnen und beglaubigt die Unterschriften. Wenn keine weiteren Fragen bestehen, geht dies, trotz der Fülle der Unterlagen, relativ zügig. Dennoch ist es ratsam, gerade beim Closing nichts zu überstürzen. Alle Dokumente werden mit geleisteter Unterschrift rechtskräftig. Nachträgliche Änderungen sind in der Regel nicht mehr möglich.

Was ist nach dem Closing?
Der Käufer ist nunmehr Eigentümer des Objekts. Es muss Wasser und Strom angemeldet werden, sowie ggf. Kabel- oder Satelitenfernsehen und Internet. Umgekehrt sollte der Verkäufer sicherstellen, dass alle Services gekündigt bzw. auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Category: Closing

Generell sind Besichtigungen (engl Showings) je nach Vorgabe des Eigentümers mit oder ohne Termin möglich. Am besten SIe rufen Sie vorab uns an oder senden Sie uns eine Email. Wir klären den Termin mit dem Eigentümer und treffen uns am Objekt.

Übrigens: Sobald ein Objekt unter Vertrag geht, im MLS steht dann “Pending” sind Besichtigungen in der Regel nicht mehr möglich. Erfahrungsgemäß solten Termine 2-3 Tage vorher vereinbart werden.

In Florida gibt es sehr genaue Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren (diese werden im sog. Florida Building Code definiert). Manche Vorschriften unterscheiden sich von Landkreis zu Landkreis bzw. Stadt zu Stadt. Generell ist es aber so, dass für alle Umbauten an Immobilien eine Baugenehmigung (Building Permit) benötigt wird. Dies behinhaltet z.B. auch Austausch von Fenstern (bereits beim 1. Fenster!), Dachdeckerarbeien ab ca. 10m² Fläche und jede Art von Anbauten. In den meisten Gemeinden müssen auch Zäune permitted werden. Ebenso Arbeiten an Wasser- bzw. Stromleitungen. Ausnahmen von dieser Baugenehmigungspflicht betreffen kosmetische Veränderungen (Malererabeiten, Fussböden).

Zum einen möchte die Gemeinde sicherstellen, dass keine Gefahr vom Objekt ausgeht, zum anderen soll natürlich die Grund-Steuerbehörde über eventuelle Wertverbesserungen informiert werden. Außerdem finanziert die Baubehörde wiederrum durch die Genehmigsgebühren Ihre eigenen Jobs. Baugenehmigungen beinhalten auch regelmäßig eine oder mehrere Inspektionen durch die Baubehörde. So big brother is watching you…

Baugenehmigungen können nur für das jeweilige Gewerk lizenzierte Baufirmen / -unternehmer und der Eigentümer selbst erhalten. Allerdings müssen die Arbeiten bei einer sog. Owner-Permit auch durch den Eigentümer überwacht werden.

Wichtig ist, dass es immer die Verantwortung des Eigentümers ist, dass Baugenehmigungen beantragt, und Inspektionen durchgeführt werden. Die Ausrede, der Handwerker hatte nicht informiert, hilft also nicht weiter. Solide und lizenzierte Handwerker werden dem Eigentümer den Umstand abnehmen die Building Permit selbst zu beantragen. Bei unlizenzierten Betrieben schaut die Sache natürlich anders aus, die können das gar nicht. Baugenehmigungen verfallen immer 6 Monate nach Erteilung bzw. der letzten Inspektion. Es ist wichtig hierauf zu achten und insbesondere auch, dass die Endinspektion durchgeführt wurde. Andernfalls kann es passieren, dass Gebühren nochmals fällig werden, wenn man das vergisst.

Besser keine Schwarzbauten…

In den letzten Jahren sind die Anforderungen an Baugenehmigungen in Florida strenger geworden und die Überwachung hat stetig zugenommen. Wir raten zwischenzeitlich davon ab, Arbeiten ohne eine solche Genehmigung erledigen zu lassen. Dabei geht es weniger um die Qualität der Überwachung / Inspektion, sondern einfach darauf, dass spätens im Falle eine Verkaufs der Immobilie sog. unpermitted work oft zu Problemen / Verzögerungen / führen kann. Es sind einfach ein paar Spielregeln an die man sich hier in Florida halten sollte, dann funktioniert das recht gut. Im Vergleich zu Deutschland mutet der Bereich Baugenehmigungen schon etwas bürokratisch an, wenn eine Baugenehmigung für den Austausch eines Heisswasserboilers benötigt wird. Aber so ist das eben und mit etwas gesundem Menschenverstand ist auch dieser Bereich zu meistern.

Es ist wichtig bei der Beauftragung von Handwerkern sich über die Vorschriften des Florida Construction Lien Laws vertraut zu machem, um nicht selbst in finazielle Nachteile zu geraten, falls Handwerker nicht korrekt arbeiten. Dabei gibt es einige Dinge zu beachten, wie, wann und wer bezahlt wird. Wir informieren hierzu gerne

Sea to Sky Realty
Axel & Bea Weiss
Bradenton, FL 34205
(941) 866 1666
www.bradentonbroker.com

 

 

Category: Renovierungen

Mit dem Angebot, bzw. kurz nach Vertragsschluss (3-5 Tage) wird vom Käufer eine Anzahlung geleistet. Die Höhe und der Zeitpunkt werden bereits im Angebot festgelegt.

Aber keine Sorge, diese Anzahlung wird nicht dem Verkäufer zur freien Verfügung übergeben, sondern auf einem Treuhandkonto (“Escrow Account”) gehalten, wo sie bis zum Closing oder ggf. bis zur Geltendmachung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts verbleibt. Nur lizensierte Brokerages (wie Sea to Sky Realty) und Notare (bzw. deren Title Companies) sind ermächtigt diese Gelder unter vom Staate Florida klar reglementierten Auflagen zu verwahren.

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss
Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
Sarasota & Bradenton
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Angebot

Da bei einem Immobilienkauf neben dem Kaufpreis eine Vielzahl von Dingen zu klären sind, wird in USA jedes Angebot durch einen vollständigen Kaufvertrag begleitet. Diese Formulare werden durch die Maklervereinigung bzw. Anwaltsvereinigung für den Staat Florida herausgegeben. Es gibt zwar keine Pflicht zur Benutzung dieser Dokumente, jedoch werden diese standardmäßig in Florida genutzt.

Neben dem Kaufpreis, sind insbesondere das enthaltene Inventar (Möbliert?), Closing Datum, Kostentragung der notariellen Beurkundung (Closing Costs), sowie ggf. gegebene Garantien und Gültigkeitsdauer des Angebots wichtig. Alles dies muss bei Angebotsabgabe bereits festgelegt werden. Es gibt hier keine pauschalen Vorgaben, wir beraten unsere Käufer natürlich über die Möglichkeiten und Konsequenzen und das beste Vorgeben und Verhandlungstaktik

Verhandlungen

Nach Angebotsabgabe wird der Verkäufer i.d.R. innerhalb der im Angebot festgelegten Gültigkeitsfrist (meist 1-3 Tage) reagieren. Er kann annehmen, ablehnen oder seinerseits ein Gegenangebot machen. Hierauf kann dann der Käufer wieder reagieren (annehmen, ablehnen oder seinerseits ein Gegenangebot abgeben) und so weiter, bis entweder eine Vereinbarung gefunden ist oder die Verhandlungen als gescheitert erklärt sind. Dies kann einige Male so hin- und hergehen, werden die Verhandlungen als Fax oder Email geführt wird jeweils im Originalvertrag Änderungen eingefügt. Das kann schon Mal etwas abendteuerlich wirken, aber so werden in USA Immobilien verkauft.

Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis sind Voraussetzung für einen erfolgreichen Immobilienkauf, daher ist es wichtig, dass Sie gut durch Ihren eigenen Käufermakler vertreten sind.

Vertragsschluss

Sobald sich beide Parteien auf eine endgültige Fassung des Vertrages geeinigt und den Kaufvertrag unterschrieben haben ist dieser wirksam geschlossen (“Effective Date”).

Der Kaufvertrag kann per email oder Fax geschlossen werden. Seit einigen Jahren sind auch elektronische Unterschriften üblich, eine Signaturkarte nach dt. Signaturgesetz ist nicht notwendig. Es geht mit ein paar Mausklicks am Bildschrim. Dies ist in Florida rechtssicher anerkannt. Eine notarielle Beglaubigung / Beurkundung findet an dieser Stelle noch nicht statt!

Noch Fragen? Wir helfen gerne!

Axel & Bea Weiss – Sea to Sky Realty
Ihre deutschsprachigen Immobilienmakler
941.866.1666

Category: Kaufvertrag

Die Mehrheit der Versicherungsunternehmen in Florida benötigt eine 4 Punkte Inspektion (4 Point Inspektion) um die Versicherungsfähigkeit eines Haus festzustellen. Die 4 Point Inspektion wird durch zertifizierte Inspektoren durchfeführt. Diese kann nicht durch den Eigentümer erfolgen..

Was prüft die 4 Point Inspektion

Dach

Alter, Zustand, Probleme

Wasser-Leitungen

Material der Wasserleitungen, Zustand, Probleme.

Stromanlage

Material der Kabel, Sicherungskasten und Zustand

HVAC

Klimaanlage, Zustand, Alter, Probleme

In der Regel müssen bei Problemen Nachbesserungen vorgenommen werden, bevor ein Haus versichert werden kann.