Gerade in dem Bereich des Erbrechts ist Deutschen (Ausländer) zu empfehlen, sich rechtzeitig zu informieren. Vieles ist in USA anders , als man es aus Europa kennt. In Deutschland werden ca. 3/4 aller Testamente handschriftlich errichtet. Da aber die Immobilie in Florida gelegen ist, gilt das Recht des Bundesstaates Florida. Und das Recht von Florida erkennt handschriftliche Testamente im Regelfall nicht an. Selbst deutsche notarielle Testamente, die anerkannt werden können, mangelt es meist an den 2 Zeugen, die in Florida für solche Dokumente vorgesehen sind. Hinzu kommt, dass der Nachlassrichter das Problem hat, dass er ihm unbekannte Rechtskonzepte in Florida Recht umsetzen müsste.

Letztendlich bleiben 2 Lösungen:

1.) Es kommt die Errichtung eines Florida (US) Testaments in Frage. Dieses Testament kann neben dem deutschen Testament bestehen, wenn es sich z.B. ausschliesslich auf das in den USA gelegene Vermögen beschränkt. Damit hat der amerikanische Richter eine ihm bekannte Testamentsform vorliegen und er wird darüber disponieren und der deutsche Rechtspfleger oder Richter hat ein deutsches Testament, dessen Form und Inhalt ihm bekannt und vertraut sind. Die Formvorschriften unterscheiden sich deutlich von deutschen Vorschriften, so dass Rücksprache mit einem auf diese Fälle spezialisierten Anwalt ratsam ist.

2.) Die empfehlenswerte Lösung ist die Errichtung eines “Widerruflichen Stiftung” (“Revocable Trust”). Dieser ist mit einer Stiftung vergleichbar, ohne allerdings die in Europa üblichen hohen Anforderungen einer Stiftungsgründung nachweisen zu müssen. In diese Stiftung (Trust) werden die US-Immobilie und sonstigen US-Vermögenswerte eingebracht und die Begünstigten (Beneficiaries) – primär man selbst – bestimmt. Im Falle des Ablebens eines oder meherer der Begünstigsten (Beneficiary), werden die nachfolgenden Begünstigsten gleich bestimmt.  Weil das Vermögen bereits Eigentum des Trusts und somit außerhalb der Erbmasse liegt, erspart man sich so ein langwieriges und kostspieliges Nachlassverfahren. Steuerlich werden die Einkünfte des Trusts dem Beneficiary zugerechnet, sodass z.B. Mieteinnahmen weiterhin wie private Mieteinnahmen zu versteuern sind. Ebenso ein evtl. Veräußerungsgewinn beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie. Dies sind entscheidende Vorteile gegenüber dem Einbringen des Vermögens in ein Unternehmen.

Daneben bietet ein US Trust den Vorteil, Vermögen in den USA von allzu neugierigen Blicken und Zugriff Dritter zu schützen. Grundbuchdaten sind in USA frei zugänglich, meist auch über das Internet. Häufig können diese sogar über www.google.com gefunden werden. Durch die Errichtung eines Trusts taucht der eigene Name nicht mehr in diesen Datenbanken auf, so dass zumindest neugierige Nachbarn oder Kollegen ausgeschlossen werden. Allerdings möchte ich darauf hinweisen, dass der Datenaustausch zwischen den deutschen Finanzämtern und den US Steuerbehörden recht gut funktioniert. Dem Finanzamt sollte man etwaige Einnahmen deshalb besser nicht verheimlichen.

Fazit: Wer in den USA Immobilien hält sollte daran denken, rechtzeitig über die Zukunft nachzudenken.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung!

RAin Beate Weiss

Rechtsanwaltskanzlei für US Immobilien Recht
Thurnau, Germany