Der wichtigste Tag beim Immobilienkauf "das Closing"

Das Closing
Es ist der tatsächliche Abschluss der Transaktion – der Zeitpunkt, an dem der eigentliche Vertrag Zug um Zug vollzogen wird. Gegen Bezahlung des Kaufpreises erhält der Käufer unmittelbar die Schlüssel.

Wo findet das Closing statt?
Bereits im Vertrag wird festgelegt wer das Closing bestimmt und wer für die Beurkundungskosten (Closing Costs) aufzukommen hat. In Florida können sich die Parteien für die Abwicklung des Closings eine Title Company oder einen Anwalt auswählen. Wir raten unseren Käufern / Verkäufern dazu, im Vertrag die Title Company selbst auszusuchen, weil dadurch die Vorbereitungen zum Closing i.d.R. komplikationslos erfolgen.

Was genau geschieht beim Closing?
Der Käufer stellt das Kaufpreis mittels Überweisung (auf das Treuhandkonto beim Broker bzw. Title Company) oder in Form eines bankgarantierten Schecks zur Verfügung. Im Falle einer Finanzierung überweist die Bank das Fremdkapital direkt auf ein Treuhandkonto (Escrow Account) bei der Title Company. Der Verkäufer überschreibt per Urkunde (deed) das Eigentum an den Käufer, die Schlüssel werden übergeben. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis abzüglich der Closing Kosten und möglicher offenstehender Kredite per Scheck ausbezahlt.

Wer ist beim Closing anwesend?
Der sogenannte Closing Agent der Title Company bzw. der Anwalt. Käufer und Verkäufer, sowie ggf. deren Makler. Beide Parteien können gleichzeitig kommen und unterzeichnen, oder auch nacheinander. Ist eine oder sind beide Parteien nicht vor Ort anwesend, werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld versandt. Die Unterschriften sowie deren Beglaubigung werden dann zwar andernorts geleistet, doch das eigentliche Closing wird offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort durchgeführt. Es ist sehr wichtig, dass die Unterlagen und die Gelder bis dahin entsprechend vorliegen. In manchen Fällen kann auch per Vollmacht unterschrieben werden. Dies ist bei den meisten Finanzierungen allerdings nur mit Einschränkungen möglich und muss vorher genehmigt werden.

Sind Sie als Käufer oder Verkäufer nicht in Florida anwesend, können die Unterschriften vorab auch vor einem deutschen Notar geleistet und die Dokumente rechtzeitig nach Florida versendet werden. Nur in seltenen Einzelfällen ist die Vorsprache bei einem Notary Public eines amerikanischen Konsults erforderlich. Dadurch entstehende Zusatzkosten sind natürlich von der Seite zu tragen die diese zu verantworten hat.

Wann findet das Closing statt?
Der Closing-Termin wird gleich zu Beginn verhandelt, im Kaufvertrag festgehalten und von beiden Parteien per Unterschrift bestätigt. Dieses Datum ist Bestandteil der Vertrages, damit rechtsverbindlich und unbedingt einzuhalten. Üblich sind Zeiträume von 4 – 6 Wochen nach Vertragsschluss. Abweichungen sind nur in beiderseitigem Einverständnis möglich. Die Bearbeitung einer Finanzierung nimmt in der Regel 4 Wochen in Anspruch. Das sollte bei Vertragsabschluss bereits unbedingt berücksichtigt werden. Was sollte der Käufer unmittelbar vor dem Closing beachten? Auch sollten die Berechnungen und Gebühren im Closing Statement (auch: HUD Settlement Statement) darauf hin geprüft werden, dass sämtliche geleistete Anzahlungen und Gutschriften berücksichtigt wurden. Gegebenenfalls erforderliche Reparaturen sollten bis zum Closing abgeschlossen und erledigt sein. Eine Hausversicherung sollte bis zum Closing abgeschlossen sein. Wird das Objekt finanziert, ist die Versicherung, sowie falls sich das Objekt in einer exponierten Flutzone befindet, eine Flutversicherung zwingend erforderlich und auch ratsam.

Welche Kosten erwarten mich?
Ein Immobilienkauf gliedert sich in der Regel in 2 Teile:

1.) Den eigentlichen Immobilienkauf
Die Kosten für den eigentlichen Immobilienkauf werden in Florida regelmäßig vom Verkäufer getragen. Dies beinhaltet u.a. die folgenden Posten: Maklerkosten (für beide Makler), Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer. Ausnahmen gibt es jedoch bei Neubauten sowie bei sog. Bank-Owned Properties. Nicht vom Verkäufer betragen werden Kosten die Sie beauftragt haben wie z.B. Inspektionskosten, Vermessungskosten, Wertguterkosten.

2.) Die Finanzierung
Alle Kosten die Finanzierung betreffend sind vom Käufer zu tragen.

Wie lange dauert ein Closing?
Ein Closing kann wenige Minuten bis zu mehreren Stunden dauern. Der Closing Agent präsentiert Käufer und Verkäufer die Unterlagen, lässt diese unterzeichnen und beglaubigt die Unterschriften. Wenn keine weiteren Fragen bestehen, geht dies, trotz der Fülle der Unterlagen, relativ zügig. Dennoch ist es ratsam, gerade beim Closing nichts zu überstürzen. Alle Dokumente werden mit geleisteter Unterschrift rechtskräftig. Nachträgliche Änderungen sind in der Regel nicht mehr möglich.

 

Disclaimer: All diese Ausführen gelten ausschließlich für Immobilientransaktionen in Florida.