Short Sale ist ein Verkauf bei dem sich der Verkäufer mit den Raten seiner Hypothek seit mindestens 2 Monaten im Verzug befindet und die Hypothekenbank bei Gericht die Zwangsversteigerung "Foreclosure" des Grundstücks beantragt hat. Eine Foreclosure wäre zeit- und für die Beteiligten kostspielig, so dass sich der Short Sale als Alternative entwickelt hat.
 
Hierbei soll ein außergerichtlicher Verkauf der Immobilie unter dem aktuellen Beleihungswert mit Restschuldverzichts der Bank erzielt werden. Eine Zwangsversteigerung wird vermieden. Bei diesem Verfahren gibt es nur Gewinner, d.h. eine 3-fach WIN Situation:
 
1.) Verkäufer: Ist die Schulden los.Seine Kreditwürdigkeit wird weniger stark beschädigt.
2.) Bank: Hat gegenüber einer Foreclosure Geld gespart. 
3.) Käufer: Erwirbt Objekt unterhalb des Beleihungswerts mit sauberem Title (ohne versteckte Lasten).
 
Beispiel:
 
Kaufpreis der Immobilie 2005: $450.000
Hypothek 2005: $405.000
Restschuld 2007: $408.000 (Zinsen etc.)
Mindest Verkaufpreis für Verkäufer: ca. $440,000, d.h. üblicher Angebotspreis im MLS $480,000
 
aktueller Verkehrswert 2007: $350,000 – 400.000
 
Denkbarer Kaufpreis bei Short Sale 2007: $290,000 – 380,000
 
Wie funktioniert das in der Praxis für den Käufer?

Man benötigt einen erfahrenen Makler, der die Interessen des Käufers vertritt. Das Problem, Short Sales sind derzeit in USA in aller Munde. Viele Makler sind sich jedoch nicht bewusst wie Short Sales tatsächlich funktionieren und wie der Ablauf in der Hypothekenbank von statten geht. Es ist deshalb häufig mit Zusatzarbeit für den Makler verbunden dem das Procedere klar ist um für seinen Kunden einen erfolgreichen Abschluss zu erreichen.

1.) Es müssen die entsprechenden Vertretungsformulare für den Käufermakler unterzeichnet werden.

2.) Es muss ein Finanzierungsnachweis (Grundsätzliche Kreditbewilligung, Nachweis von Cash) erstellt werden. Die Anzahlung (ca. 10% – 20% der Investitionssumme) sollte in bar in USA befinden oder zumindest sehr kurzfristig verfügbar sein (Banknachweis). Die Anzahlung kann bis zur Entscheidung der Bank im Treuhandkonto stehen (bis zu 12 Wochen). 

3.) Es müssen passende Short Sale Objekt gefunden werden. Diese sollten unverzüglich analysiert und mit dem Kunden besprochen werden. Ist die Due Dilligence erfolgreich beendet, muss ein Angebot vorbereitet werden. Schnelligkeit ist Trumpf. 

4.) Es müssen die korrekten Verträge unterzeichnet werden. Hilfreich ist eine Überprüfung der Verkäuferunterlagen, weil die Banken vollständige Dokumente bevorzugt bearbeiten. Viele Kollegen arbeiten hier fehlerhaft. Dies muss ggf. VOR Angebotsübermittlung korrigiert werden.
 
5.) Die Unterlagen müssen an den richtigen Ansprechpartner bei der Hypothekenbank übermittelt werden. Aufgrund meiner Tätigkeit als Mortgage Broker stehen ich in regen Kontakt zu einer Vielzahl von Banken. Dies kann die Wege durchaus einmal "abkürzen". Zumindest aber wissen wir was wir tun…
 
6.) Je nach Marktsituation wird die Bank reagieren. Diese Reaktionen sollten interpretiert und die entsprechenden Folgeschritte eingeleitet werden. Wurde ein guter Deal für alle Parteien gefunden heißt es: Gratulation zum neuen Traumhaus in Florida!
 
Für wen geeignet?

Investoren! Investoren! Investoren!
 
Natürlich auch für’s Ferienhaus / -wohnung, weniger für den Erstwohnsitz, außer man ist flexibel.
 
Der Erfolgsquote liegt durchschnittlich bei ca. 30%, bei richtiger Vorbereitung kann dies bis auf 50% gesteigert werden.
 
Nachteile:
- Kein gesetzlich geregeltes Verfahren, d.h. die Bank muss nicht zustimmen (tut sie aber meist bei korrekter Anwendung), es kann während des Verfahrens jederzeit zur Zwangsversteigerung kommen.
- Für die Verhältnisse in USA vergleichsweise langwierig (bis zu 12 Wochen)
- Eingeschränktes Angebot, Kompromissbereitschaft gefordert

Pro:
- Einzigartiges Verfahren für alle Seiten
- Phantastisches Potential für Investoren
- Einmalige Chance aufgrund der derzeitigen Situation am Hypotheken und Immobilienmarkt in Florida

Wir würden uns freuen für Sie aktiv zu werden.
 
Axel & Bea Weiss
Weiss & Weiss International Realty
 
www.bradentonbroker.de